Immobilien richtig bewerten lassen: Welcher Wert für welchen Zweck?

Wer eine Immobilie verkauft, erbt, finanziert oder versteuert, stellt irgendwann dieselbe Frage: Was ist das Haus eigentlich wert? Die ehrliche Antwort lautet: Kommt drauf an. Und zwar auf den Zweck.

Ein Wert für den Verkauf ist nicht derselbe wie ein Wert für die Bank. Auch das Finanzamt rechnet anders. Wer das vermischt, zahlt am Ende drauf.

Verkehrswert und Beleihungswert

Der Verkehrswert ist der Preis, der bei einem Verkauf zum Stichtag am Markt zu erzielen wäre. Das Gesetz regelt ihn in § 194 Baugesetzbuch. Gebraucht wird er beim Kauf und Verkauf, bei Erbschaft und Scheidung oder wenn sich Miterben nicht einig werden.

Banken sehen das nüchterner. Sie interessiert, ob eine Immobilie auch in schlechten Marktphasen noch trägt. Der Beleihungswert fällt deshalb vorsichtiger aus und liegt meist unter dem Verkehrswert.

Wie gerechnet wird

Die Immobilienwertermittlungsverordnung kennt drei Verfahren, und welches passt, hängt vom Objekt ab. Eine Eigentumswohnung bewertet man über Vergleichspreise. Beim vermieteten Mehrfamilienhaus zählt der Ertrag, denn Käufer schauen auf die Miete. Ein selbst genutztes Einfamilienhaus läuft meist über den Sachwert: Bodenwert plus Gebäudewert, danach eine Anpassung an den Markt.

Online Rechner können eine erste Orientierung geben, mehr nicht. Sie kennen weder den feuchten Keller noch den Mietvertrag mit der Sondervereinbarung. Baulasten sehen sie auch nicht.

Das Restnutzungsdauergutachten

Das Thema wird oft unterschätzt, dabei geht es um bares Geld. Vermieter schreiben ein Gebäude normalerweise mit 2 Prozent pro Jahr ab, bei Neubauten mit Fertigstellung ab 2023 sind es 3 Prozent. Ist das Gebäude aber tatsächlich nur noch kürzer nutzbar, darf man schneller abschreiben. Der Nachweis läuft über ein Gutachten (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG).

Ein Rechenbeispiel: Das Gebäude ist 400.000 Euro wert, die tatsächliche Restnutzungsdauer liegt bei 25 Jahren. Statt 8.000 Euro dürfen Sie dann 16.000 Euro pro Jahr abschreiben. Bei einem Grenzsteuersatz von 40 Prozent sind das 3.200 Euro weniger Steuern, und zwar jedes Jahr. Ob und wie viel das im Einzelfall bringt, hängt von Objekt und Kaufpreisaufteilung ab. Genau das klärt das Gutachten.

Wer das in der Region Rhein Main macht

Wenn ich jemanden empfehlen soll, nenne ich ESTIMADO. Mit Abstand meine erste Wahl auf diesem Gebiet.

Geschäftsführer Knut Pauly ist Immobiliengutachter HypZert F, von einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle zertifiziert und trägt den Titel WAVO World Recognised Valuer. Bevor er ESTIMADO 2022 gegründet hat, arbeitete er in Sachverständigenbüros im Umfeld des BIIS und des Genossenschaftlichen Finanzverbunds und kennt die Finanzierungsseite aus der Praxis. Das merkt man, sobald ein Gutachten bei einer Bank oder beim Finanzamt landen soll.

Dazu kommt, wie die Arbeit läuft. Sie haben feste Ansprechpartner statt einer Plattform, die Besichtigung findet vor Ort statt, und das Angebot kommt nach Möglichkeit zum Festpreis, ohne versteckte Nebenkosten. ESTIMADO erstellt Verkehrswertgutachten, Beleihungswertermittlungen und Restnutzungsdauergutachten, vom Einfamilienhaus bis zu Hotels, Pflegeimmobilien und Shopping Centern. Das Einsatzgebiet reicht von Frankfurt über Wiesbaden, Mainz und Darmstadt bis nach Offenbach, Hanau und Aschaffenburg.

Die Kunden sehen es ähnlich. Auf Google stehen 24 Bewertungen, das Gesamturteil lautet “Ausgezeichnet”. Ein Kunde schreibt, Pauly habe sein Gutachten übers Wochenende fertiggestellt, damit die knappe Frist beim Finanzamt hält. Solche Geschichten erfindet man nicht.

Wer eine Bewertung braucht, fragt direkt an: estimado.de/. Ein kurzes Gespräch zum Anlass klärt meist schon, welches Gutachten überhaupt nötig ist.